广钢,突破7万?
俗话说,“新年就要红”,置业同样要选当红板块。
那么,今年广州市中心的焦点会在哪呢?恐怕还是广钢新城。
这里不仅新年伊始就有项目人气爆棚。
更有经纬行数据显示,今年预计将有11万㎡新货扎堆。这一供应量,在市中心重点板块中位居第三。
区域 | 板块 | 供应 |
荔湾 | 旧芳村 | 13.9万㎡ |
海珠 | 广纸 | 11.74万㎡ |
荔湾 | 广钢新城 | 11万㎡ |
荔湾 | 大坦沙 | 11万㎡ |
天河 | 奥体 | 9万㎡ |
白云 | 南湖 | 7万㎡ |
白云 | 石井 | 6.14万㎡ |
荔湾 | 老荔湾 | 6万㎡ |
天河 | 车陂-东圃 | 5.73万㎡ |
白云 | 太和 | 4.28万㎡ |
| 数据来源:经纬行
人气、货量兼备,广钢还不缺乏亮点。
目前,楼面地价超过4万/㎡的两宗高价地项目(注:下图保利219、保利224),将有望今年亮相,为板块再添一把旺火。
而今年又恰逢广钢配套的成熟期,教育、商业等配套都有好消息。
这样的广钢,无疑是市场的“当红炸子鸡”。那么,它的价格,又是否将随之再创高峰呢?
毕竟,按照行业惯例,当楼面地价超过4万+,不卖到7万/㎡,利润难有保障。
| 广钢今年能否迈入新时代?
其实,广钢也在各方面做好了价值突破的准备。
热度:3年价格翻倍,无碍成交创新高
倘若对比近3年来广钢项目情况,会发现这里是量价齐涨的交投旺地。
时间回到2015年,板块首盘中海·花湾壹号入市,价格约2.7万/㎡。期间有专家预测,广钢未来可卖4万/㎡,引来不少买家的质疑。
但一年后的2016年,板块内的一线望中央公园的项目——保利葛洲坝·海德公馆,就“平地一声雷”,网签单价突破4万/㎡。
| 曾刷新广钢价格的保利·葛洲坝海德公馆
时至今日,开价4、5字头的住宅项目已非星星之火,而是遍布着整个广钢。
项目 | 价格 |
华发中央公园 | 5.3万/㎡起 |
珠江金茂府 | 5.2万/㎡ |
中海花湾壹号 | 5万/㎡ |
葛洲坝广州紫郡府 | 5万/㎡ |
金融街·融穗华府 | 5万/㎡ |
北大资源博雅1898 | 4.8万/㎡ |
保利碧桂园公园大道 | 4.6万/㎡起 |
保利和光晨樾 | 4.5万/㎡起 |
振业天颂花园 | 4.3万/㎡(注:毛坯) |
保利葛洲坝海德公馆 | 1000万/套起 |
保利东郡 | 待定 |
| 数据来源:安居客
保利葛洲坝·海德公馆、珠江金茂府、华发·中央公园等项目,更有楼王单位坐六望七。
这些项目带领着广钢房价3年上涨141%。走势之强劲,超过了同样热门的广纸、牛奶厂。
丨来源:市场报价&安居客
尽管价格屡创新高,却不影响成交走高。今年,板块更是创下了历史最高的网签量,并位居市中心重点板块NO.1。
板块 | 成交套数 |
广钢新城 | 4238套 |
广纸新城 | 2182套 |
芳村 | 1619套 |
车陂-东圃 | 1542套 |
广州大道北 | 1254套 |
| 数据来源:中指院
值得注意的是,寸金尺土的中心区,优质一手项目向来买少见少。
而广钢,不仅是广州老城区最后也是最大一块片区住宅用地。如此稀缺,还拥有30万㎡中央公园这一珍贵的都市资源,广钢有的是越卖越“傲娇”的资本。
| 广钢新城中央公园(效果图)
看看规模相当,同样拥有公园物业的珠江新城,随着一手住宅供应见底,优质项目的价格一步步涨到让人哗然。比如侨鑫·汇悦台,均价19万/㎡、尚东·柏悦府16万/㎡。
这未必不能是广钢未来的天花板。所以,其突破7万/㎡,不一定就是梦。
而现在的广钢,还有一个优势,就是目前开发的核心区域还有3宗宅地待出让。这意味着物业级别、形态以及价值,都还有更多的可能性。
| 广钢新城效果图
配套:4所学校要来,5年内还有3条地铁
当然,支撑广钢价格还有一项“硬核”指标。那就是配套。
今年的广钢还将迈入5年配套建设的收获期。
先看教育,北大资源·博雅1898配套中学(即省实中学部,设置30个班)、华发·中央公园配套小学(即省实小学部,设置36个班)、中海·花湾壹号配套幼儿园(设置20个班,含托儿所)、葛洲坝保利曼城配套幼儿园(设置20个班,含托儿所)都将在今年9月开学。
| 广钢新城教育配套
实际上,加上上述学校,整个广钢目前已竣工、已在建、已取得建设工程许可证或已征地将建的学校已有11所(注:数据截至2018年8月)。这还未包括板块改造所保留的4所学校。
以今年为元年,其雄厚的教育实力将逐渐释放。在重本率高居广州TOP5的省实加持下,广钢成为“学霸大城”,叫板天河、越秀传统学区房板块,未必不可能。
而众所周知,优质学区房向来是升值、保值的强劲后盾。
| 省实已封顶(图片来源:信息时报)
商业配套方面也有好消息。
自2017年末,广钢首批超万名业主集中收楼入住,相应生活配套就已开始进驻。
比如中海·花湾壹号就成功引进中影电影院、同仁堂等近百个商家。其他项目也拥有各自的底商。
| 广钢新城商业街实景图
今年1月11日,位于坑口地铁站上盖,与广钢仅隔两个地铁站的荔胜广百广场正式开业。
这个体量达18万㎡的广场,有6层,汇聚网红餐饮、时尚大牌、个性潮牌、亲子乐园是广州西部最大的商业体。
它将大大弥补广钢目前大型商业配套不足的短板。
| 荔胜广场,可覆盖广钢业主购物需求
再看轨道建设,同样有进展。
资料显示,除了已开通的1号线、广佛线外,广钢还将拥有包括地铁10号线、11号线和22号线在内的5条地铁、3条有轨电车。
| 广钢新城交通规划
而在广州市政府公布的2019年重大项目计划中,有3条线路给出了明确的时间表。
如工期进展顺利,5年内广钢将喜提3线,直通体育中心、广州东站、广州火车站、琶洲以及番禺广场。
| 信息来源:广州市2019年重点项目计划
曾有研究指出,地铁对近郊和远郊物业有25%和15%的升值带动。那么,在地铁带动下,广钢短期内还将有两到三次房价升值机会,何愁没有资本叫板7万/㎡呢?
周边:3条村旧改,广船、医药港有消息
上述这些还不是全部。
根据规划,广钢在交通、教育、医疗、商业、文化五大方面,都还有很大的完善空间。这意味着板块的价值提升,还有很大的潜力。
广钢各项配套建设规划 | |
交通 | 建成广州最多维的立体交通,包括8条过江隧道+5条地铁+3条有轨电车+2条水上巴士,四通八达,联通全城。 |
教育 | 有32所学校,其中幼儿园15所、小学9所、初中5所、高中3所,打造分钟教育圈,3-18岁一站式教育配套。 |
医疗 | 广钢医院(计划升级为三甲医院)、广州第一人民医院鹤洞分院、广州中医药大学第三附属医院,预计提供1200个床位,另有社区卫生服务中心3所,卫生所4所。 |
商业 | 有6大商业圈,未来逐步建立1个综合商场、2个影剧院、7个肉菜市场,繁华程度堪比天河城商圈。 |
文化 | 广钢博物馆、展览馆、图书馆、影剧院、社区文化站4所、文化室29所。 |
| 根据公开资料整理
在这其中,又有不少配套与广钢周边的改造息息相关。它们的的腾笼换鸟,将给广钢注入新鲜血液。
比如广钢17所学校配套以及商业设施,就将在周边的东塱村、西塱村和鹤洞村3条旧村改造中逐一完成。
| 周边旧村改造将为广钢换新颜
而目前,这3条村目前已经进入旧改日程。
旧村 | 改造规模 | 目前动态 |
鹤洞村 | 22.02万㎡ | 改造企业招标 |
东塱村 | 52.02万㎡ | 确定奥园操刀 |
西塱村 | —— | 同意改造 |
| 根据公开资料整理
除此之外,广船改造及广州国际医药港,也有所动作。
| 广船、医药港就在广钢的东侧与东南侧
首先是广船。
来自市政府权威消息,其将打造约40万㎡建筑面积的央企总部项目,建设央企总部大楼、办公、商业及其他公共服务设施。
目前,这一项目已进入前期建设阶段,总投资473亿,预计2020年启动,2025年落成。
| 广船2公里江岸线(效果图)
再看广州国际医药港。
这个2012年开建,总建面150万㎡的项目,已被纳入至2019年广州重点项目,计划2023年落成。
届时,广钢旁将形成“互联网+”大健康产业综合体、国际大健康产业港湾总部集聚区、国际生物医药创新孵化基地以及大健康产业配套服务区、大健康产业人才社区的产业集群。
| 广州国际医药港效果图(来源:羊城派)
问题:单价7万+的广钢,你会买单吗?
当然,无论是板块热度、配套情况以及周边的改造,都只是广钢价值提升的底气。
对板块内的开发商而言,短期想要挑战更高的价格,可能还需考虑清楚两个核心问题:
一是产品的雕琢。
| 广钢新城规划图
注:在原图基础上有修改
从上图可以看出,以中央公园为界,广钢分为北区和南区。待售与待出让地块都位于南区,仅一宗地具有一线望中央公园的优势。
并且,南区配套虽丰盛,但离兑现还有一定的时间。
在这种条件下,想要快速实现7万/㎡的价格突破,必定需要有更强大更高端的产品。
据合富研究院透露,目前地价最高的两宗地块,都将打造平复结合的产品。其中,保利219地块将效仿热销项目保利·和光晨樾,采用高赠送的咬合复式。
它们将有待市场的考验。
| 保利219地块
| 保利224地块
二是,意向客户的承受能力。毕竟当广钢价格破7,同样的价格放在市中心,可供选择的范围就多了。
一手方面,可以考虑广纸新城、大坦沙、金融城、白云新城西部等板块。
在宇宙中心天河,也有珠江花城、兰亭盛荟、信达金茂广场、新世界天逸等项目可选。
| 7万/㎡的价格可买天河一手
二手方面,甚至可以把目标定在珠江新城,另外一些颇受欢迎的项目,如汇景新城,保利天悦等项目也都可以选择。
到了一定的价格高度,买家是否还会非广钢不可?这需要打个问号。
最后,送上今年广钢一手住宅推新信息。
你认为他们能突破7字头吗?你更看好谁?不妨在留言区,与房产君聊聊。
项目名称 | 户型 | 推出时间 | 状态 |
保利东郡 | 72-111㎡ | 1月 | 开盘 |
中海花湾壹号 | 38-71㎡ | 1月 | 加推 |
华发中央公园 | 94-168㎡ | 3月 | 加推 |
葛洲坝广州紫郡府 | 104-144㎡ | 年初 | 加推 |
保利和光晨樾 | 102-125㎡ | 上半年 | 加推 |
保利葛洲坝海德公馆 | 170㎡ | 年中 | 加推 |
保利碧桂园公园大道 | 85-140㎡ | 3月 | 加推 |
| 广钢新城楼盘
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